分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」のすべて

分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」のすべて
住まいのいろいろ

戸建の購入を検討する方からすると、分譲マンションの管理費や修繕積立金は「もったいない」という意見もあります。

ただし、管理費(日常的管理)は便利・安心サービスを何十世帯・何百世帯もある共同住宅だからこそ成り立つ話で、戸建など個別で取り入れるには個人負担額が大きくなりすぎて一般家庭で採用するには難しいように思えます。

一方の修繕積立金(長期的管理)においては、一軒家も将来のリフォームのために本来必要なのですが、計画的に積み立てを行っている世帯はほとんどいないため、いざリフォームをするとなると何百万円もの突然の出費となります。

もしそのときに自己資金が貯まっておらず、かつ住宅ローンも残っているということになれば、リフォームローンとして上乗せされることになりますからローンの残債が膨らむという事態が起きてしまいます。
 

分譲マンションの購入にあたって、入居後毎月支払っていかなければならないものが3つあります。

それは、

  • 住宅ローン
  • 管理費
  • 修繕積立金

です。
今回は「管理費」「修繕積立金」について詳しく説明します。

マンションの管理費は何のために使われるの?

分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」のすべて

管理費はマンションの共用部分(エントランスホール、駐車場、エレベーターなど)の管理に使用される費用のことを指します。

管理費と聞くと、共用部分の電気代をイメージしがちですが、これら以外にも管理人さんやコンシェルジュなどの人件費、共用部分の火災・地震保険料、エレベーターのメンテナンス費用、植栽の水やり代、そして清掃業務費などが挙げられます。

また、マンションによっては警備会社と提携しているところもあり、お部屋にある非常ボタンを押せばすぐに警備会社がかけつけてくれるセキュリティシステムが常設されているマンションもあります。この警備料金も管理費の中に組み込まれています。

これらはマンション全体で一括契約することにより、充実した管理・セキュリティサービスを割安で受けられるという仕組みになっています。

マンションの管理には大きく分けて「日常的管理」と「長期的管理」がある

「日常的管理」
毎日快適に過ごす為に必要な共用部分の清掃業務、管理人さんによる清掃・巡回業務、家族を守ってくれるセキュリティシステムなどが一例です。

これらのサービスを受けるための費用が「管理費」ということになります。

 

「長期的管理」
建物劣化診断を含む長期修繕計画に基づいた小・中・大規模修繕のことを指します。

情報・通信設備や消防・防災用設備の取替および修繕や、給排水などの配管設備の維持管理、また外壁・床・屋上などの防水施工や外壁タイルなどの補修と多種にわたり定期的に修繕・取替えを行っていきます。

これを行っていくための費用が「修繕積立金」です。

 

 仮に管理費・修繕積立金が0円のマンションがあるとするならば、どんなマンションなのでしょうか。

・共用部分にゴミや砂ぼこりなどが日を追うごとに増えていき、不潔な住まいに。

・マンションの共用灯は点いておらず、夜や朝方は暗く、薄気味悪い建物に。

・エレベーターは備わっておらず、階段をつかって上り下りを強いられる。

・建物に不具合が見つかった場合に、多額の修繕費用が世帯別に必要となり、修繕をしないという選択肢を取り続ければいずれは外観もボロボロになる。

・給水・排水管も傷み日常生活にも支障をきたすような事態に陥ってしまう。

 


 

 

管理費・修繕積立金Q&A

Q.管理費は金額が変動することはあるのか?

A. 修繕積立金とは異なり、管理費が上がっていくことはあまり考えにくいですが、管理会社の変更や消費増税・人件費の上昇、そして電気料金の著しい上昇が続いた場合などは、管理費が改定される可能性はゼロとは言い切れません。

また、管理人さんの勤務時間をこれまで9時から17時勤務だったのを複数人で24時間体制にしたり、共用部分にスポーツジムや温泉施設、シアタールームなど併設しているマンションなどでこれらの運営時間を変えるなどして管理やサービス体制を今まで以上に強化、充実させると、管理費は当然に変わる可能性はあります。

Q.修繕積立金は金額が変動することはあるのか?

A. 当初に30年間の修繕計画案が作成されていますが、想定通りに経年劣化するとも限りませんので、5年前後で定期的に見直しをしていくことが多いようです。

実際かかるであろう費用〔想定〕に合わせて修繕積立金総額〔貯金〕にゆとりを持たせる計画になっているため、修繕する項目が多くなる年数に比例して徐々に修繕積立金も上がっていくことが一般的です。

 

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